24-02-2012
เมื่อจะกล่าวถึงเรื่องระบบ GIS ก็น่าจะกล่าวถึงเรื่องแผนที่ก่อน ซึ่งทุกๆ ท่านคงได้เคยใช้แผนที่มาแล้วบ้าง มากบ้างน้อยบ้าง จึงขอกล่าวถึงความสำคัญของแผนที่เป็นพื้นฐานไปก่อน การทำความเข้าใจกับระบบ GIS นะครับ
แผนที่นั้น ถือว่าเป็นภาษาเขียนที่มีความเก่าแก่มากที่สุด สามารถใช้สื่อสารระหว่างมวลมนุษย์ได้มากที่สุด แม้ว่าเป็นมนุษย์ที่มีความแตกต่างทางด้านภาษาพูดและภาษาเขียนก็ตาม ดังนั้นถ้าแผนที่มีรายละเอียดมากและทันสมัยเพียงพอ จะเป็นเครื่องมือที่มีความสำคัญเป็นอย่างมากในการสร้างความเข้าใจในพื้นที่ต่างๆ ที่อาจใช้เพื่อการวางแผน หรือประเมินผลโครงการที่เกิดขึ้นบนพื้นที่นั้นๆ ทั้งนี้เพราะสิ่งต่างๆที่ปรากฏบนแผนที่นั้น เป็นสิ่งที่ได้จำลองขึ้นมาจากสภาพความเป็นจริงบนพื้นโลก ด้วยการย่อส่วนให้เล็กลงตามขนาดที่ต้องการแล้วแสดงด้วยเครื่องหมาย สีหรือสัญญาสักษณ์แทนสิ่งที่มีอยู่จริง ทั้งสิ่งที่เป็นรูปธรรมและนามธรรม ทั้งสิ่งที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติและสิ่งที่เกิดขึ้นจากการกระทำของมนุษย์
สิ่งแสดงอยู่บนแผนที่ อาจถือได้ว่าเป็น "ข้อมูล" ของผู้ใช้แผนที่ โดยข้อมูลเหล่านี้อาจที่เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ ได้แก่ ลักษณะภูมิประเทศและธรณีวิทยา (สูง,ต่ำ,มีป่าเขา หรือหุบเหว แค่ไหน) ลักษณะภูมิอากาศ (มีความชื้น, แห้งแล้ง, ลมพัดในทิศทางใด) สภาพแหล่งน้ำ(มีความยาว,ลึก,ตื้นเพียงใด) ส่วนสิ่งที่เกิดขึ้นจากการกระทำของมนุษย์ ได้แก่ การตั้งถิ่นฐาน ลักษณะการกระจายของบ้านเรือน ถนน ตำแหน่งที่ตั้งของสถานที่สำคัญต่างๆ ส่วนสิ่งที่เป็นนามธรรม เช่น การแสดงเรื่องของความเชื่อในทางพิธีกรรม ศาสนา ค่านิยมและภาษา ที่สามารถแสดงในแผนที่ด้วยสีที่แตกต่างกัน ตามระดับความเชื่อ เป็นต้น
นอกจากแผนที่จะแสดงตำแหน่งที่ตั้งบนพื้นโลกแล้ว ยังสามารถแสดงลักษณะเฉพาะของข้อมูลนั้นๆ ให้ผู้ใช้แผนที่ได้ทราบอีกด้วย เช่น แสดงเป็นที่ตั้ง ที่สัมพันธ์กับที่ตั้งของแหล่งข้อมูลอื่นๆ อีกทั้งยังแสดงถึงขนาด ระยะทาง ความสูง-ต่ำ รูปร่าง ตลอดจนการกระจายของข้อมูลนั้นๆ ด้วย
นับตั้งแต่อดีต ผู้ใช้แผนที่ที่เป็นนักภูมิศาสตร์ยังได้ใช้แผนที่ในการวิเคราะห์และวัดระดับ ความสัมพันธ์ของข้อมูลประเภทต่างๆ ที่มีต่อกันอีกด้วย เช่น วัดระดับความสัมพันธ์ของตำแหน่งที่ตั้งของชุมชนกับจุดเชื่อมต่อกันของเส้น ทางคมนาคมและบริเวณที่มีแหล่งน้ำอุดมสมบูรณ์ หรือวัดระดับการกระจายของประชากรกับลักษณะภูมิประเทศ ชนิดของพืชพรรณ และการกระจายของฝน เป็นต้น โดยระดับความสัมพันธ์ของข้อมูลประเภทต่างๆเหล่านี้ สามารถสร้างเป็นแบบจำลอง(Model) ทางคณิตศาสตร์ของความสัมพันธ์ได้ด้วย ซึ่งจากแบบจำลองนี้ สามารถนำไปใช้ในการคาดการณ์ถึงปรากฎการณ์ที่จะเกิดขึ้นในพื้นที่อื่นๆ ที่มีลักษณะพื้นฐานคล้ายๆกันอีกด้วย
ในแง่ของผู้บริหารนั้น ผู้บริหารสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการพัฒนาพื้นที่และการวางแผนต่างๆ เช่น การสร้างแหล่งน้ำเพื่อผลิตน้ำประปา การตั้งโรงงานผลิตกระแสไฟฟ้า การให้บริการระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ การหาแหล่งกำจัดขยะ บริเวณที่เสี่ยงต่อการเกิดภัยธรรมชาติหรือเสี่ยงต่อการเกิดการก่อการร้าย เป็นต้น
ดังนั้น "ข้อมูล" ที่ปรากฎในแผนที่หนึ่งๆ นอกจากจะต้องมีความถูกต้องทันสมัยแล้ว ยังจะต้องมีความละเอียดมากเพียงพอและเหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของการนำเอาไป ใช้ประโยชน์ด้วย เช่น อาจนำไปใช้เพื่อการวางแผนการใช้ทรัพยากรธรรมชาติอย่างยั่งยืน การวางแผนด้านเศรษฐกิจและสังคม การวางแผนด้านคมนาคมขนส่ง การวางผังเมืองหรือแม้กระทั่งการสร้างคลองส่งน้ำเพื่อกระจายน้ำไปยังพื้นที่ การเกษตร เป็นต้น ซึ่งแผนที่ที่มีคุณสมบัติดังกล่าวจะช่วยให้การวางแผนมีประสิทธิภาพมากยิ่ง ขึ้น
อย่างไรก็ตาม แผนที่ที่เป็นกระดาษ ยังมีข้อจำกัดอยู่บ้าง ตัวอย่างเช่น
• เนื่องจากพื้นที่โลกหลายแห่งมีลักษณะที่เป็น "ข้อมูล" จำนวนมาก เนื่องมีความซับซ้อนสูง โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตเมือง ดังนั้นการแสดงสัญญาลักษณ์จำนวนมาก เมื่อจำลองความซับซ้อนเหล่านั้นลงในแผนที่แล้ว จะสร้างความสับสนในการใช้แผนที่มากขึ้น เนื่องจากมี "ข้อมูล" จำนวนมากกว่าที่สมองของมนุษย์จะรับทราบและวิเคราะห์ได้ ทำให้ผู้ใช้แผนที่นำเทคโนโลยีทางด้านระบบคอมพิวเตอร์มาเป็นเครื่องมือสร้าง แผนที่ดิจิตอล(Digital Map) และเกิดระบบ GIS ขึ้นมาเพื่อลดข้อจำกัดในส่วนนี้ โดยระบบคอมพิวเตอร์จะช่วยแบ่งข้อมูลที่มีหลากหลาย แต่ละชนิด แต่ละประเภทเป็นชั้นๆ (Layer) แล้วเลือกเปิด-ปิด หรือวิเคราะห์ ชุดข้อมูลที่จำเป็น ตามความต้องการได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งระบบ GIS นั้น นอกจากจะถือว่าเป็นแผนที่ดิจิตอล ซึ่งลดข้อจำกัดของแผนที่กระดาษลงไปได้แล้ว ระบบ GIS ยังจะช่วยเชื่อมโยงสัญลักษณ์ต่างๆ ที่ปรากฏในแผนที่ ที่อาจเป็นจุด(ตำแหน่ง) เป็นเส้นและเป็นพื้นที่ กับฐานข้อมูล เพื่อขยายความให้แก่สัญญาลักษณ์นั้นๆ มากขึ้น เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ในเชิงตรรก(Logic) หรือทางสถิติและคณิตศาสตร์ต่อไป
• เนื่องจากโลกมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา "ข้อมูล" ทั้งส่วนที่เป็นข้อมูลของสภาพธรรมชาติและสิ่งที่มนุษย์สร้างขึ้น โดยข้อมูลเหล่านี้แต่ละประเภทมีอายุและวงจรของการเปลี่ยนแปลงแตกต่างกัน เช่น ปริมาณน้ำอาจเปลี่ยนแปลงไปตามฤดูกาล แต่เส้นทางหรือถนน มีการเปลี่ยนแปลง เมื่อมีงบประมาณในการปรับปรุงและพัฒนา เป็นต้น ดังนั้น การที่จะรักษาความทันสมัยของแผนที่ให้ตรงกับความเป็นจริงบนผิวโลกตลอดเวลา จึงเป็นไปได้ยากมาก
•เรื่องของเส้นโครงแผนที่ (Map Projection) เกิดเนื่องจากการจำลองผิวโลกที่โค้ง เพราะโลกกลม มาลงแผนที่ที่แบน จึงมีความคลาดเคลื่อนไปบ้าง แต่เป็นเรื่องของทางเทคนิค ซึ่งจะไม่กล่าวไว้ในที่นี้
• เนื่องจากพื้นที่โลกหลายแห่งมีลักษณะที่เป็น "ข้อมูล" จำนวนมาก เนื่องมีความซับซ้อนสูง โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตเมือง ดังนั้นการแสดงสัญญาลักษณ์จำนวนมาก เมื่อจำลองความซับซ้อนเหล่านั้นลงในแผนที่แล้ว จะสร้างความสับสนในการใช้แผนที่มากขึ้น เนื่องจากมี "ข้อมูล" จำนวนมากกว่าที่สมองของมนุษย์จะรับทราบและวิเคราะห์ได้ ทำให้ผู้ใช้แผนที่นำเทคโนโลยีทางด้านระบบคอมพิวเตอร์มาเป็นเครื่องมือสร้าง แผนที่ดิจิตอล(Digital Map) และเกิดระบบ GIS ขึ้นมาเพื่อลดข้อจำกัดในส่วนนี้ โดยระบบคอมพิวเตอร์จะช่วยแบ่งข้อมูลที่มีหลากหลาย แต่ละชนิด แต่ละประเภทเป็นชั้นๆ (Layer) แล้วเลือกเปิด-ปิด หรือวิเคราะห์ ชุดข้อมูลที่จำเป็น ตามความต้องการได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งระบบ GIS นั้น นอกจากจะถือว่าเป็นแผนที่ดิจิตอล ซึ่งลดข้อจำกัดของแผนที่กระดาษลงไปได้แล้ว ระบบ GIS ยังจะช่วยเชื่อมโยงสัญลักษณ์ต่างๆ ที่ปรากฏในแผนที่ ที่อาจเป็นจุด(ตำแหน่ง) เป็นเส้นและเป็นพื้นที่ กับฐานข้อมูล เพื่อขยายความให้แก่สัญญาลักษณ์นั้นๆ มากขึ้น เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ในเชิงตรรก(Logic) หรือทางสถิติและคณิตศาสตร์ต่อไป
• เนื่องจากโลกมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา "ข้อมูล" ทั้งส่วนที่เป็นข้อมูลของสภาพธรรมชาติและสิ่งที่มนุษย์สร้างขึ้น โดยข้อมูลเหล่านี้แต่ละประเภทมีอายุและวงจรของการเปลี่ยนแปลงแตกต่างกัน เช่น ปริมาณน้ำอาจเปลี่ยนแปลงไปตามฤดูกาล แต่เส้นทางหรือถนน มีการเปลี่ยนแปลง เมื่อมีงบประมาณในการปรับปรุงและพัฒนา เป็นต้น ดังนั้น การที่จะรักษาความทันสมัยของแผนที่ให้ตรงกับความเป็นจริงบนผิวโลกตลอดเวลา จึงเป็นไปได้ยากมาก
•เรื่องของเส้นโครงแผนที่ (Map Projection) เกิดเนื่องจากการจำลองผิวโลกที่โค้ง เพราะโลกกลม มาลงแผนที่ที่แบน จึงมีความคลาดเคลื่อนไปบ้าง แต่เป็นเรื่องของทางเทคนิค ซึ่งจะไม่กล่าวไว้ในที่นี้
จากในมุมมองแบบง่ายๆ ไม่เป็นวิชาการมากนักของผม ที่อาจมีลักษณะที่ต่างออกไปจากมุมมองของคนอื่น ดังที่ได้กล่าวไปแล้วนั้น แผนที่จึงเป็นที่มาของระบบ GIS ซึ่งเทคโนโลยีในปัจจุบัน ได้แก่ เทคโนโลยีคอมพิวเตอร์, เทคโนโลยีฐานข้อมูล(Data Base), เทคโนโลยีการออกแบบ(CAD/CAM) และเทคโนโลยีภาพถ่ายดาวเทียม(Satellite Imagery) สามารถตอบสนองและสนับสนุนระบบ GIS ได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม ทางทฤษฎีนั้น กล่าวได้ว่า GIS คือ "ชุดของเครื่องมือประสิทธิภาพสูงที่ใช้ในการรวบรวมข้อมูล, การเก็บบันทึก, การเรียกใช้, การแสดง,การนำเสนอข้อมูลเชิงพื้นที่ของโลกแห่งความเป็นจริง ตามวัตถุประสงค์แต่ละประการ" (Power set of tools for collecting, storing, retrieving, transforming and displaying spatial data from real world for a particular set of purposes - P.A.Burrough. (1985). Principle of Geographical Information System for Land Resources Assessment.)
จากที่มาและความหมายของระบบ GIS นั้น จะเห็นว่าระบบ GIS จะเป็นเครื่องมือหรือเทคโนโลยี ที่จะตอบสนองการเจริญเติบโตอย่างรวดเร็วของเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เนื่องธุรกิจดังกล่าวมีการกระจายอยู่ในพื้นที่ที่มีทำเลและสภาพแวดล้อมที่ต่างกัน โดยใช้เป็นเครื่องมือในการบริหาร การจัดการ ตลอดจนเพื่อเป็นข้อมูลเพื่อการตัดสินใจของบุคคลทุกระดับ ตั้งแต่ผู้ประกอบการจนถึงผู้ซื้อทรัพย์สิน และเจ้าหน้าที่ของรัฐ ที่มีหน้าที่ในการควบคุมดูแลต่างๆ ดังพอจะสรุปได้ดังต่อไปนี้
• เจ้าหน้าที่ภาครัฐ สามารถทำความเข้าใจในข้อมูลแผนที่ เพื่อใช้รองรับในเรื่องของการจดทะเบียนที่ดิน ประเมินราคาที่ดินเพื่อการเก็บภาษีโรงเรือน หรือภาษีที่ดิน การกำหนดนโยบาย การใช้ที่ดินและการวางผังเมือง เป็นต้น
•ผู้ประกอบการ สามารถวิเคราะห์สภาพแวดล้อมในการเลือกทำเลในการก่อสร้างโครงการ ที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมแก่กลุ่มลูกค้าแต่ละกลุ่ม
•ผู้ซื้อทรัพย์สิน สามารถเข้าถึงข้อมูลสภาพแวดล้อมของโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ ได้ และสามารถเลือกซื้อและชำระค่าธรรมเนียมและภาษีได้อย่างโปร่งใสและเป็นธรรม
ข้อมูลแผนที่ในรูปของระบบ GIS เพื่อใช้ในกิจการที่เกี่ยวข้องกับงานประเมินค่าสินทรัพย์ ดังกล่าว ควรมีข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจของทุก ดังต่อไปนี้
•ข้อมูลตำแหน่ง ตำแหน่งที่ตั้ง ที่อยู่ ประวัติความเป็นมา รูปภาพ และรายละเอียดอื่นๆ
•ข้อมูลรายละเอียดอื่นๆ ของผู้นำชุมชน ผู้นำศาสนาและกลุ่มผู้นำอื่นๆ ที่มีอิทธิพลต่อความคิดและพฤติกรรมของชุมชน เพื่อเข้าไปทำความเข้าใจและขอความร่วมมือผ่านไปยังประชากรในท้องถิ่น
•ข้อมูลตำแหน่งสถานที่สำคัญ สถานที่ราชการ ศูนย์การค้า ที่มีความเสี่ยงที่จะเกิดการก่อการร้าย เพื่อสะดวกในการวางแผนป้องกัน
•ข้อมูลกระจายประชากร ครัวเรือน วัด มัสยิด โรงเรียนของศาสนาต่างๆ ว่ามีการกระจายตัวเป็นอย่างไร เพื่อที่เจ้าหน้าที่จะได้ระมัดระวังตัวในการดำเนินกิจกรรมใดๆ ในพื้นที่ที่มีลัทธิ ความเชื่อและศาสนาที่ต่างกัน
•ข้อมูลเส้นทางต่างๆ ในทุกประเภทเพื่อใช้ในการวางแผนป้องกันและติดตามผู้ก่อการร้ายในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ
•ข้อมูลด้านเศรษฐกิจ-สังคม และวัฒนธรรมของพื้นที่ อาทิ เช่น การตั้งถิ่นฐาน ชุมชน และคุณภาพชีวิต ป่าไม้ ป่าสงวน สถานที่ราชการ และวนอุทยาน เป็นต้น
•ข้อมูลการวิเคราะห์วิจัยด้านการท่องเที่ยว โดยแสดงแหล่งข้อมูลทางด้านแหล่งท่องเที่ยว เพื่อจัดทำแผนส่งเสริมการท่องเที่ยว ทำการวิเคราะห์วิจัยการพัฒนาการท่องเที่ยว ในระดับท้องถิ่นระดับชาติและระดับภูมิภาค
•ข้อมูลเพื่อการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมบริเวณพื้นที่ ทั้งระดับท้องถิ่น ระดับชาติ ระดับภูมิภาค ที่อาจจะพัฒนาขึ้นในบริเวณดังกล่าว รวมทั้งการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นข้อมูลในการวางผังแม่บทการจัดเขตอุตสาหกรรมแต่ละประเภทให้เหมาะสม
•ข้อมูลทางด้านกายภาพ ได้แก่ อุตุนิยมวิทยา อุทกวิทยา อุทกศาสตร์ ชลศาสตร์ สมุทรศาสตร์และวิศวกรรมชายฝั่ง สภาพภูมิอากาศ อุณหภูมิ ปริมาณน้ำฝน แหล่งน้ำผิวดิน ลำน้ำธรรมชาติ กระแสลม คุณภาพน้ำทะเล ชีววิทยาทางทะเล ลักษณะของคลื่นการเคลื่อนตัวของตะกอนชายฝั่ง กระแสน้ำ ระดับน้ำ เพื่อเป็นข้อมูลในการออกแบบทางวิศวกรรมสำหรับการพัฒนาด้านต่างๆ
•ข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อม ที่แสดงให้เห็นสภาพปัจจุบันของทรัพยากรธรรมชาติ 4 องค์ประกอบ คือ ข้อมูลสิ่งแวดล้อมทางด้านกายภาพ ซึ่งประกอบด้วย สภาพทางธรณีวิทยา คุณภาพดินและเสถียรภาพดิน คุณภาพน้ำ และอื่นๆ ข้อมูลสิ่งแวดล้อมทางด้านชีวภาพ ซึ่งประกอบด้วย ลักษณะระบบนิเวศน์และความหลากหลายทางชีวภาพ ความสัมพันธ์กันในระบบนิเวศน์ พันธุ์พืช สัตว์ป่าและสัตว์น้ำข้อมูลการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ ซึ่งประกอบด้วย การคมนาคมขนส่ง การอุตสาหกรรม รูปแบบการใช้ที่ดิน แผนพัฒนาของภาครัฐและเอกชนที่อาจจะได้รับผลกระทบจากโครงการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นต่อไป ข้อมูลคุณภาพชีวิต ซึ่งประกอบด้วย เศรษฐกิจ สังคม คุณภาพชีวิต รายได้ สาธารณสุข สุนทรียภาพ อาชีพการเพิ่มแรงงาน เป็นต้น รวมทั้งปฏิกิริยาของชุมชนต่อทางราชการ อุบัติเหตุการก่อเหตุร้ายและความปลอดภัย
•จากแผนที่ที่มีข้อมูลดังกล่าว สามารถทำให้ทุกฝ่ายเข้าใจสภาพพื้นที่ใน 3 จังหวัดภาคใต้มากขึ้น ทำให้เข้าใจศักยภาพและปัญหาของพื้นที่ เพื่อที่จะได้กำหนดนโยบายการแก้ปัญหาและพัฒนาให้ถูกต้องมากที่สุดต่อไป
•ผู้ประกอบการ สามารถวิเคราะห์สภาพแวดล้อมในการเลือกทำเลในการก่อสร้างโครงการ ที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมแก่กลุ่มลูกค้าแต่ละกลุ่ม
•ผู้ซื้อทรัพย์สิน สามารถเข้าถึงข้อมูลสภาพแวดล้อมของโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ ได้ และสามารถเลือกซื้อและชำระค่าธรรมเนียมและภาษีได้อย่างโปร่งใสและเป็นธรรม
ข้อมูลแผนที่ในรูปของระบบ GIS เพื่อใช้ในกิจการที่เกี่ยวข้องกับงานประเมินค่าสินทรัพย์ ดังกล่าว ควรมีข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจของทุก ดังต่อไปนี้
•ข้อมูลตำแหน่ง ตำแหน่งที่ตั้ง ที่อยู่ ประวัติความเป็นมา รูปภาพ และรายละเอียดอื่นๆ
•ข้อมูลรายละเอียดอื่นๆ ของผู้นำชุมชน ผู้นำศาสนาและกลุ่มผู้นำอื่นๆ ที่มีอิทธิพลต่อความคิดและพฤติกรรมของชุมชน เพื่อเข้าไปทำความเข้าใจและขอความร่วมมือผ่านไปยังประชากรในท้องถิ่น
•ข้อมูลตำแหน่งสถานที่สำคัญ สถานที่ราชการ ศูนย์การค้า ที่มีความเสี่ยงที่จะเกิดการก่อการร้าย เพื่อสะดวกในการวางแผนป้องกัน
•ข้อมูลกระจายประชากร ครัวเรือน วัด มัสยิด โรงเรียนของศาสนาต่างๆ ว่ามีการกระจายตัวเป็นอย่างไร เพื่อที่เจ้าหน้าที่จะได้ระมัดระวังตัวในการดำเนินกิจกรรมใดๆ ในพื้นที่ที่มีลัทธิ ความเชื่อและศาสนาที่ต่างกัน
•ข้อมูลเส้นทางต่างๆ ในทุกประเภทเพื่อใช้ในการวางแผนป้องกันและติดตามผู้ก่อการร้ายในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ
•ข้อมูลด้านเศรษฐกิจ-สังคม และวัฒนธรรมของพื้นที่ อาทิ เช่น การตั้งถิ่นฐาน ชุมชน และคุณภาพชีวิต ป่าไม้ ป่าสงวน สถานที่ราชการ และวนอุทยาน เป็นต้น
•ข้อมูลการวิเคราะห์วิจัยด้านการท่องเที่ยว โดยแสดงแหล่งข้อมูลทางด้านแหล่งท่องเที่ยว เพื่อจัดทำแผนส่งเสริมการท่องเที่ยว ทำการวิเคราะห์วิจัยการพัฒนาการท่องเที่ยว ในระดับท้องถิ่นระดับชาติและระดับภูมิภาค
•ข้อมูลเพื่อการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมบริเวณพื้นที่ ทั้งระดับท้องถิ่น ระดับชาติ ระดับภูมิภาค ที่อาจจะพัฒนาขึ้นในบริเวณดังกล่าว รวมทั้งการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นข้อมูลในการวางผังแม่บทการจัดเขตอุตสาหกรรมแต่ละประเภทให้เหมาะสม
•ข้อมูลทางด้านกายภาพ ได้แก่ อุตุนิยมวิทยา อุทกวิทยา อุทกศาสตร์ ชลศาสตร์ สมุทรศาสตร์และวิศวกรรมชายฝั่ง สภาพภูมิอากาศ อุณหภูมิ ปริมาณน้ำฝน แหล่งน้ำผิวดิน ลำน้ำธรรมชาติ กระแสลม คุณภาพน้ำทะเล ชีววิทยาทางทะเล ลักษณะของคลื่นการเคลื่อนตัวของตะกอนชายฝั่ง กระแสน้ำ ระดับน้ำ เพื่อเป็นข้อมูลในการออกแบบทางวิศวกรรมสำหรับการพัฒนาด้านต่างๆ
•ข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อม ที่แสดงให้เห็นสภาพปัจจุบันของทรัพยากรธรรมชาติ 4 องค์ประกอบ คือ ข้อมูลสิ่งแวดล้อมทางด้านกายภาพ ซึ่งประกอบด้วย สภาพทางธรณีวิทยา คุณภาพดินและเสถียรภาพดิน คุณภาพน้ำ และอื่นๆ ข้อมูลสิ่งแวดล้อมทางด้านชีวภาพ ซึ่งประกอบด้วย ลักษณะระบบนิเวศน์และความหลากหลายทางชีวภาพ ความสัมพันธ์กันในระบบนิเวศน์ พันธุ์พืช สัตว์ป่าและสัตว์น้ำข้อมูลการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ ซึ่งประกอบด้วย การคมนาคมขนส่ง การอุตสาหกรรม รูปแบบการใช้ที่ดิน แผนพัฒนาของภาครัฐและเอกชนที่อาจจะได้รับผลกระทบจากโครงการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นต่อไป ข้อมูลคุณภาพชีวิต ซึ่งประกอบด้วย เศรษฐกิจ สังคม คุณภาพชีวิต รายได้ สาธารณสุข สุนทรียภาพ อาชีพการเพิ่มแรงงาน เป็นต้น รวมทั้งปฏิกิริยาของชุมชนต่อทางราชการ อุบัติเหตุการก่อเหตุร้ายและความปลอดภัย
•จากแผนที่ที่มีข้อมูลดังกล่าว สามารถทำให้ทุกฝ่ายเข้าใจสภาพพื้นที่ใน 3 จังหวัดภาคใต้มากขึ้น ทำให้เข้าใจศักยภาพและปัญหาของพื้นที่ เพื่อที่จะได้กำหนดนโยบายการแก้ปัญหาและพัฒนาให้ถูกต้องมากที่สุดต่อไป
องค์ประกอบของการใช้งาน GIS- ตัวอย่างการใช้ GIS ในงานประเมินค่าทรัพย์สิน
นายเชาวนิจ ธนวงศ์วิบูลย์
Director, GIS/SCADA Department, AMR. Asia Company Limited
นายเชาวนิจ ธนวงศ์วิบูลย์
Director, GIS/SCADA Department, AMR. Asia Company Limited
หลักการ
Geographic Information System หรือ ภูมิศาสตร์สารสนเทศ เป็นระบบที่ได้มีการนำเทคโนโลยีด้านสารสนเทศมาประยุกต์และใช้งานร่วมกับวิชาการด้านภูมิศาสตร์ และงานด้านแผนที่ เพื่อให้เกิดมิติของการเรียนรู้และการพัฒนา ตลอดจนการวางแผนพัฒนาในด้านการเมือง สังคม และเศรษฐกิจ ตลอดจนการพัฒนาประเทศ โดย GIS จะเป็นเครื่องมือที่ใช้ในการวิเคราะห์ และแสดงผล ให้ได้ผลลัพธ์ที่ชัดเจน ไม่เฉพาะแต่เพียงตัวเลข แต่สามารถแสดงผลได้ทั้งเชิงตัวเลขและเชิงภูมิศาสตร์ประกอบกัน ทำให้ง่ายต่อการเข้าใจ และสามารถนำไปประยุกต์ใช้กับลักษณะงานต่าง ๆได้หลายประเภท อาทิ งานด้านผังเมือง งานด้านระบบจราจร งานด้านระบบขนส่ง ระบบโครงข่ายสื่อสาร งานสัมโนประชากร งานด้านการทหาร งานด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เป็นต้น
Geographic Information System หรือ ภูมิศาสตร์สารสนเทศ เป็นระบบที่ได้มีการนำเทคโนโลยีด้านสารสนเทศมาประยุกต์และใช้งานร่วมกับวิชาการด้านภูมิศาสตร์ และงานด้านแผนที่ เพื่อให้เกิดมิติของการเรียนรู้และการพัฒนา ตลอดจนการวางแผนพัฒนาในด้านการเมือง สังคม และเศรษฐกิจ ตลอดจนการพัฒนาประเทศ โดย GIS จะเป็นเครื่องมือที่ใช้ในการวิเคราะห์ และแสดงผล ให้ได้ผลลัพธ์ที่ชัดเจน ไม่เฉพาะแต่เพียงตัวเลข แต่สามารถแสดงผลได้ทั้งเชิงตัวเลขและเชิงภูมิศาสตร์ประกอบกัน ทำให้ง่ายต่อการเข้าใจ และสามารถนำไปประยุกต์ใช้กับลักษณะงานต่าง ๆได้หลายประเภท อาทิ งานด้านผังเมือง งานด้านระบบจราจร งานด้านระบบขนส่ง ระบบโครงข่ายสื่อสาร งานสัมโนประชากร งานด้านการทหาร งานด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เป็นต้น
องค์ประกอบของระบบ GIS
•Software Engine หรือ Software Development Tools
"Software Engine เป็นส่วนประกอบของโครงสร้างของระบบ GIS ที่ Programmer สามารถนำไปใช้ประกอบในการพัฒนาเครื่องมือในการสร้างโปรแกรมทางด้าน GIS (Software Development Tools) หรือนำไปใช้พัฒนาซอฟท์แวร์ประยุกต์ (GIS Software Application) ต่าง ๆ โดยการนำไปใช้งานจะขึ้นอยู่กับลักษณะและประเภทของงาน ซึ่งจำเป็นต้องอาศัย ผู้เชี่ยวชาญของงานแต่ละประเภทเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาด้วย" "Software Engine โดยทั่วไปจะถูกนำมาปรับปรุงและพัฒนาให้ง่ายต่อการใช้งานสำหรับผู้ใช้งานโดยทั่วไป ในรูปของ Software Development Tools โดยผู้ใช้งานไม่จำเป็นต้องมีพื้นฐานในการพัฒนาโปรแกรมขั้นสูงก็สามารถที่จะพัฒนา Application ของตนเองได้ Software ที่ได้รับนิยมทั่วไปในปัจจุบัน ได้แก่ ผลิตภัณฑ์ของ MapInfo, MapServer, Blue Marble Geographics, InterGraph ฯลฯ ซึ่งการใช้งานจะเหมาะสำหรับลักษณะงานโดยทั่วไป หน่วยงานสามารถที่ดำเนินการพัฒนาได้เอง โดยทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่เราต้องการทำ" "สำหรับงานขนาดใหญ่ และมีข้อมูลเป็นจำนวนมาก และมีรูปแบบการใช้งานที่มีความยุ่งยาก และซับซ้อน และต้องการความน่าเชื่อถือสูง Software ที่ได้รับความนิยม ได้แก่ SmallWorld, ESRI ฯลฯ เป็นต้น แต่มีราคาค่อนข้างสูงมาก"
•โปรแกรมประยุกต์ (Software Application)
"Software Application คือ โปรแกรมประยุกต์ ที่พัฒนาขึ้นจาก Software Tools โดยมีวัตถุประสงค์ตามลักษณะของการนำไปใช้งาน จากที่กล่าวข้างต้น Software Application สามารถที่จะพัฒนาเองได้หากได้รับการฝึกอบรมที่เพียงพอ และโปรแกรมไม่มีความซับซ้อนมาก แต่หากมีความยุ่งยากซับซ้อนมาก หรือต้องการความรวดเร็วในการใช้งาน ก็สามารถใช้ Software Application สำเร็จรูปที่มีอยู่ในท้องตลาดได้ หรือสามารถ Outsourcing ไปยังหน่วยงานที่มีความชำนาญเป็นผู้พัฒนาให้ได้ " "เนื่องจาก GIS Application ขึ้นอยู่กับลักษณะงานที่นำไปใช้ การเลือกใช้ Software Application สำเร็จรูปจึงต้องพิจารณาเป็นกรณี ๆไป "
•แผนที่ดิจิตอล (Digital Map)
"Digital Map หรือ Electronic Map ได้แก่แผนที่ที่อยู่ในรูปของ Vector Map โดยจะต้องเป็นแผนที่ที่ต้องการศึกษาหรือใช้งาน มีมาตราส่วนต่าง ๆ อาทิ 1:1,000, 1:4,000, 1:50,000, 1:250,000 เป็นต้น "
"การจัดหาแผนที่ ได้จากการจัดซื้อโดยตรง (ถ้ามี) หรือจัดซื้อภาพถ่ายทางอากาศ และนำมา Digitize ให้อยู่ในรูปของ Vector หรือ Shape file แต่ก่อนที่จำสามารถนำแผนที่มาใช้งานได้ต้องมีการออกสำรวจพิ้นที่เพื่อทำการตรวจสอบชื่อ ตำแหน่ง ของสถานที่ที่จะมีการกำหนดลงบนแผนที่เสียก่อน เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ถูกต้อง "
"การจัดหาแผนที่อีกวิธีหนึ่งได้แก่ การทำการสำรวจโดยตรง ซึ่งวิธีหลังนี้จะมีค่าใช้จ่ายที่สูงมาก และความคลาดเคลื่อนของข้อมูลค่อนข้างสูงมากด้วยเช่นกัน "
•ระบบฐานข้อมูล (Database System)
"ระบบฐานข้อมูล (Database System) ที่ใช้ในงาน GIS มีลักษณะเช่นเดียวกับระบบฐานข้อมูลในระบบอื่นๆทั่วไป การจัดการระบบข้อมูลขึ้นอยู่กับลักษณะการออกแบบ และวิธีการจัดการข้อมูล แต่โดยทั่วไปแล้วจะมีลักษณะที่ไม่แตกต่างกันมากนัก "
"ระบบฐานข้อมูลที่เป็นที่นิยมกันแพร่หลาย ได้แก่ ระบบฐานข้อมูลของ Oracle, Informix (ปัจจุบันได้ถูกบริษัท IBM ซื้อไปเป็นส่วนหนึ่งของ IBM แล้ว), SQL Server, DB2 ฯลฯ ซึ่งแม้แต่ Microsoft Access ซึ่งเป็นระบบฐานข้อมูลขนาดเล็กก็สามารถนำมาใช้งานได้ หากระบบ GIS ที่ต้องการมีขนาดจำกัด และเป็นลักษณะการใช้งานแบบ Stand alone "
•ข้อมูล (Data)
"Data หรือข้อมูล สำหรับงานระบบ GIS ประกอบด้วย 2 ชนิด ได้แก่ ข้อมูลด้านแผนที่ และข้อมูลที่ใช้กับ Application อาทิ กรณีนำ GIS ไปใช้กับงานด้านการจราจร จะต้องมีข้อมูลด้านการจราจรอาทิ รายชื่อถนน ซอย จำนวนรถยนต์ ประเภทของรถยนต์ ฯลฯ ที่จำเป็นและต้องใช้ประกอบการพิจารณางานด้านการจราจร หรือการนำ GIS ไปใช้งานด้านการประเมินอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีข้อมูลด้านราคาที่ดิน ราคาค่าสิ่งปลูกสร้าง แนวเวนคืน สีผังเมือง ฯลฯ เป็นต้น "
"ค่าใช้จ่ายในการเก็บข้อมูล และปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ ค่อนข้างสูงและใช้เวลาในการดำเนินการมาก โดยเฉลี่ยสำหรับงานที่เก็บข้อมูลบนพื้นดิน ที่มาตราส่วน 1:4,000 มีค่าใช้จ่ายประมาณ 15,000 บาทต่อตารางกิโลเมตร การ Survey เพื่อเก็บข้อมูลจะมีค่าใช้จ่ายแปรตามปริมาณและประเภทของข้อมูล ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึงกว่า 100,000.-บาทต่อตารางกิโลเมตร "
•เครื่องคอมพิวเตอร์ Computer Hardware
Computer Hardware for PC ควรมีคุณสมบัติขั้นต่ำดังต่อไปนี้
•Intel Pentium IV Processor, 1 GHz, System bus 133 MHz
•RAM Not less than 256 MB
•Hard disk 40GB at the speed 7,200 rpm.
•1.44 MB, 3.5" Floppy Disk Drive 1 set
•CD-ROM Drive 48x 1 set
•Network Interface card, PCI, 10/100 BaseTX 1 set
•Graphic Controller Card : AGP Type speed not less than 4x, 3D
•with 32 MB minimum menomry
•17" Color Monitor, resolution 1280x1024 Pixels, MPR II standard
•Software Engine หรือ Software Development Tools
"Software Engine เป็นส่วนประกอบของโครงสร้างของระบบ GIS ที่ Programmer สามารถนำไปใช้ประกอบในการพัฒนาเครื่องมือในการสร้างโปรแกรมทางด้าน GIS (Software Development Tools) หรือนำไปใช้พัฒนาซอฟท์แวร์ประยุกต์ (GIS Software Application) ต่าง ๆ โดยการนำไปใช้งานจะขึ้นอยู่กับลักษณะและประเภทของงาน ซึ่งจำเป็นต้องอาศัย ผู้เชี่ยวชาญของงานแต่ละประเภทเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาด้วย" "Software Engine โดยทั่วไปจะถูกนำมาปรับปรุงและพัฒนาให้ง่ายต่อการใช้งานสำหรับผู้ใช้งานโดยทั่วไป ในรูปของ Software Development Tools โดยผู้ใช้งานไม่จำเป็นต้องมีพื้นฐานในการพัฒนาโปรแกรมขั้นสูงก็สามารถที่จะพัฒนา Application ของตนเองได้ Software ที่ได้รับนิยมทั่วไปในปัจจุบัน ได้แก่ ผลิตภัณฑ์ของ MapInfo, MapServer, Blue Marble Geographics, InterGraph ฯลฯ ซึ่งการใช้งานจะเหมาะสำหรับลักษณะงานโดยทั่วไป หน่วยงานสามารถที่ดำเนินการพัฒนาได้เอง โดยทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่เราต้องการทำ" "สำหรับงานขนาดใหญ่ และมีข้อมูลเป็นจำนวนมาก และมีรูปแบบการใช้งานที่มีความยุ่งยาก และซับซ้อน และต้องการความน่าเชื่อถือสูง Software ที่ได้รับความนิยม ได้แก่ SmallWorld, ESRI ฯลฯ เป็นต้น แต่มีราคาค่อนข้างสูงมาก"
•โปรแกรมประยุกต์ (Software Application)
"Software Application คือ โปรแกรมประยุกต์ ที่พัฒนาขึ้นจาก Software Tools โดยมีวัตถุประสงค์ตามลักษณะของการนำไปใช้งาน จากที่กล่าวข้างต้น Software Application สามารถที่จะพัฒนาเองได้หากได้รับการฝึกอบรมที่เพียงพอ และโปรแกรมไม่มีความซับซ้อนมาก แต่หากมีความยุ่งยากซับซ้อนมาก หรือต้องการความรวดเร็วในการใช้งาน ก็สามารถใช้ Software Application สำเร็จรูปที่มีอยู่ในท้องตลาดได้ หรือสามารถ Outsourcing ไปยังหน่วยงานที่มีความชำนาญเป็นผู้พัฒนาให้ได้ " "เนื่องจาก GIS Application ขึ้นอยู่กับลักษณะงานที่นำไปใช้ การเลือกใช้ Software Application สำเร็จรูปจึงต้องพิจารณาเป็นกรณี ๆไป "
•แผนที่ดิจิตอล (Digital Map)
"Digital Map หรือ Electronic Map ได้แก่แผนที่ที่อยู่ในรูปของ Vector Map โดยจะต้องเป็นแผนที่ที่ต้องการศึกษาหรือใช้งาน มีมาตราส่วนต่าง ๆ อาทิ 1:1,000, 1:4,000, 1:50,000, 1:250,000 เป็นต้น "
"การจัดหาแผนที่ ได้จากการจัดซื้อโดยตรง (ถ้ามี) หรือจัดซื้อภาพถ่ายทางอากาศ และนำมา Digitize ให้อยู่ในรูปของ Vector หรือ Shape file แต่ก่อนที่จำสามารถนำแผนที่มาใช้งานได้ต้องมีการออกสำรวจพิ้นที่เพื่อทำการตรวจสอบชื่อ ตำแหน่ง ของสถานที่ที่จะมีการกำหนดลงบนแผนที่เสียก่อน เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ถูกต้อง "
"การจัดหาแผนที่อีกวิธีหนึ่งได้แก่ การทำการสำรวจโดยตรง ซึ่งวิธีหลังนี้จะมีค่าใช้จ่ายที่สูงมาก และความคลาดเคลื่อนของข้อมูลค่อนข้างสูงมากด้วยเช่นกัน "
•ระบบฐานข้อมูล (Database System)
"ระบบฐานข้อมูล (Database System) ที่ใช้ในงาน GIS มีลักษณะเช่นเดียวกับระบบฐานข้อมูลในระบบอื่นๆทั่วไป การจัดการระบบข้อมูลขึ้นอยู่กับลักษณะการออกแบบ และวิธีการจัดการข้อมูล แต่โดยทั่วไปแล้วจะมีลักษณะที่ไม่แตกต่างกันมากนัก "
"ระบบฐานข้อมูลที่เป็นที่นิยมกันแพร่หลาย ได้แก่ ระบบฐานข้อมูลของ Oracle, Informix (ปัจจุบันได้ถูกบริษัท IBM ซื้อไปเป็นส่วนหนึ่งของ IBM แล้ว), SQL Server, DB2 ฯลฯ ซึ่งแม้แต่ Microsoft Access ซึ่งเป็นระบบฐานข้อมูลขนาดเล็กก็สามารถนำมาใช้งานได้ หากระบบ GIS ที่ต้องการมีขนาดจำกัด และเป็นลักษณะการใช้งานแบบ Stand alone "
•ข้อมูล (Data)
"Data หรือข้อมูล สำหรับงานระบบ GIS ประกอบด้วย 2 ชนิด ได้แก่ ข้อมูลด้านแผนที่ และข้อมูลที่ใช้กับ Application อาทิ กรณีนำ GIS ไปใช้กับงานด้านการจราจร จะต้องมีข้อมูลด้านการจราจรอาทิ รายชื่อถนน ซอย จำนวนรถยนต์ ประเภทของรถยนต์ ฯลฯ ที่จำเป็นและต้องใช้ประกอบการพิจารณางานด้านการจราจร หรือการนำ GIS ไปใช้งานด้านการประเมินอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีข้อมูลด้านราคาที่ดิน ราคาค่าสิ่งปลูกสร้าง แนวเวนคืน สีผังเมือง ฯลฯ เป็นต้น "
"ค่าใช้จ่ายในการเก็บข้อมูล และปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ ค่อนข้างสูงและใช้เวลาในการดำเนินการมาก โดยเฉลี่ยสำหรับงานที่เก็บข้อมูลบนพื้นดิน ที่มาตราส่วน 1:4,000 มีค่าใช้จ่ายประมาณ 15,000 บาทต่อตารางกิโลเมตร การ Survey เพื่อเก็บข้อมูลจะมีค่าใช้จ่ายแปรตามปริมาณและประเภทของข้อมูล ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึงกว่า 100,000.-บาทต่อตารางกิโลเมตร "
•เครื่องคอมพิวเตอร์ Computer Hardware
Computer Hardware for PC ควรมีคุณสมบัติขั้นต่ำดังต่อไปนี้
•Intel Pentium IV Processor, 1 GHz, System bus 133 MHz
•RAM Not less than 256 MB
•Hard disk 40GB at the speed 7,200 rpm.
•1.44 MB, 3.5" Floppy Disk Drive 1 set
•CD-ROM Drive 48x 1 set
•Network Interface card, PCI, 10/100 BaseTX 1 set
•Graphic Controller Card : AGP Type speed not less than 4x, 3D
•with 32 MB minimum menomry
•17" Color Monitor, resolution 1280x1024 Pixels, MPR II standard
Computer Hardware for Serve ควรมีคุณสมบัติขั้นต่ำดังต่อไปนี้
•Intel Pentium III processor speed not less than 1 GHz, System bus 133 MHz
•ECCDDR : 512 MB or better, expandable up to 2 GB
•Ultra III SCSI Hard disk, Internal RAID with Hot Swap, 3x36 GB 7200 rpm
•1.44 MB, 3.5" Floppy Disk Drive 1 set
•CD-ROM Drive 48x 1 set
•DDS-4 Back up drive, 20/40 GB 1 drive
•Network Interface card, PCI, 10/100 BaseTX 1 set
•Graphic Controller: 4 MB
•Expansion slot: PCI 4 slots
•17" Color Monitor, resolution 1280x1024 Pixels, MPR II standard
•Intel Pentium III processor speed not less than 1 GHz, System bus 133 MHz
•ECCDDR : 512 MB or better, expandable up to 2 GB
•Ultra III SCSI Hard disk, Internal RAID with Hot Swap, 3x36 GB 7200 rpm
•1.44 MB, 3.5" Floppy Disk Drive 1 set
•CD-ROM Drive 48x 1 set
•DDS-4 Back up drive, 20/40 GB 1 drive
•Network Interface card, PCI, 10/100 BaseTX 1 set
•Graphic Controller: 4 MB
•Expansion slot: PCI 4 slots
•17" Color Monitor, resolution 1280x1024 Pixels, MPR II standard
การอภิปราย "การใช้ GIS-CAMA ในงานพัฒนาเมืองและประเมินค่าทรัพย์สิน
นายแคล้ว ทองสม
ผู้อำนวยการส่วนมาตรฐานประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์
นายแคล้ว ทองสม
ผู้อำนวยการส่วนมาตรฐานประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์
การใช้ GIS เพื่อประเมินราคาทรัพย์สินคราวละมากแปลง
1. บทนำ
กรมธนารักษ์ได้วางยุทธศาสตร์ด้านการประเมินราคาที่ดินรายแปลงให้ ครบ 28 ล้านแปลงภายใน 12 ปี เพื่อนำราคาประเมินที่ดินไปใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมและภาษีอากรที่เรียกเก็บจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และในอนาคตจะนำไปใช้เป็นฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือภาษีทรัพย์สิน ฉบับใหม่ที่รัฐบาลจะนำมาบังคับใช้ในเร็วๆนี้ เพื่อให้ท้องถิ่นใช้แทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินรายแปลงนอกจากใช้เก็บภาษีและค่าธรรมเนียมแล้ว ยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่ประชาชน หน่วยราชการให้ความสนใจและต้องการเข้าถึงข้อมูลที่มีรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งกรมธนารักษ์ผู้รับผิดชอบจะต้องแสดงความโปร่งใส ความรับผิดชอบต่อผลงานและความพร้อมที่จะให้ตรวจสอบ วิธีการหนึ่งที่สามารถรองรับบริบทดังกล่าวคือระบบคอมพิวเตอร์ช่วยประเมิน ราคาโดยสร้างแบบจำลองประเมินราคาที่ดินบนฐานข้อมูล GIS หรือเรียกว่าระบบ Interactive CAMA-GIS (Computer assisted Mass Appraisal-Geographic Information System) ซึ่งเป็นระบบที่มีประสิทธิภาพสูงมากเเหมาะสมกับยุทธศาสตร์กรมธนารักษ์แต่การ จะนำระบบดังกล่าวมาใช้ กรมนารักษ์ ต้องได้รับการสนับสนุนแผนที่ระบบดิจิทัลและข้อมูลราคาซื้อขายจากกรมที่ดิน
2. โครงสร้างระบบ Interactive CAMA-GIS
 |
จากแผนภูมิข้างต้นข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินจากสำนักประเมินราคา ทรัพย์สินและข้อมูลแผนที่และทะเบียนที่ดินระบบดิจืทัลจากสำนักงานที่ดิน จะมารวมกันบนระบบ GIS ซึ่งสามารถแสดงข้อมูลต่างๆ เช่น ประเภททรัพย์สิน อายุ วันที่ซื้อขาย ราคาขาย พื้นที่อาคาร จำนวนห้องนอน สภาพอาคาร ขนาดที่ดิน ชื่อถนน เลขที่บ้าน ที่อยู่ทางไปรษณีย์ ข้อมูลดังกล่าวสามารถแสดงในแผนที่ แสดงโค้ตสีของต่างๆ GIS ยังเป็นเครื่องมือที่สามารถสั่งให้วิเคราะห์ตามความต้องการเช่น "ให้แสดงทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 1,000,000 บาท ที่มีการซื้อขายเมื่อปีที่แล้ว" นอกจากนั้น GIS ยังสามารถวิเคราะห์เกี่ยวกับอิทธิพลของที่ตั้งของ CAMA Model เช่น
1. การจัดกลุ่มตามพื้นที่ (Geographic Stratification) และสร้าง CAMA Model ตามพื้นที่โดยอาศัยเขตธรรมชาติและถนน
2. การจัดกลุ่มตามลักษณะทรัพย์สิน (Cluster Analysis) เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และสร้าง CAMA Model ในแต่ละกลุ่ม (Submarket)
3. วิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าทรัพย์สินกับระยะทางจากศูนย์กลางเมือง GIS จะสามารถบอกระยะห่างจากศูนย์กลางเมืองไปยังที่ดินแต่ละแปลงแล้วนำไปสร้าง CAMA Model
3. CAMA ในแต่ละประเทศ
เทคนิคพื้นฐานที่ทุกประเทศนิยมใช้คือเริ่มด้วย Indexation แล้วพัฒนามาเป็นการวิเคราะห์การถดถอยพหุ (Multiple Regression Analysis: MRA) ในปัจจุบันกลุ่มกลุ่มอาเซียนยังนิยมใช้เทคนิค Indexation ส่วนกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกานิยมใช้เทคนิคการวิเคราะห์เปรียบเทียบราคา ขาย (Comparable Sales Analysis: CSA) และเทคนิค Adaptive Estimation Procedure: AEP ส่วนเทคนิคใหม่ล่าสุดคือ Artificial Neural Networks: ANN สำหรับเทคนิคของแต่ละประเทศมีรายละเอียดดังนี้
เทคนิคพื้นฐานที่ทุกประเทศนิยมใช้คือเริ่มด้วย Indexation แล้วพัฒนามาเป็นการวิเคราะห์การถดถอยพหุ (Multiple Regression Analysis: MRA) ในปัจจุบันกลุ่มกลุ่มอาเซียนยังนิยมใช้เทคนิค Indexation ส่วนกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกานิยมใช้เทคนิคการวิเคราะห์เปรียบเทียบราคา ขาย (Comparable Sales Analysis: CSA) และเทคนิค Adaptive Estimation Procedure: AEP ส่วนเทคนิคใหม่ล่าสุดคือ Artificial Neural Networks: ANN สำหรับเทคนิคของแต่ละประเทศมีรายละเอียดดังนี้
ประเทศ | หน่วยงาน | เทคนิค |
| ออสเตรเลีย (ควีนแลนด์) | กรมที่ดิน | MRA |
| สวีเดน | --- | MRA |
| นอร์ทไอแลน์ | กรมที่ดิน และประเมินราคาทรัพย์สิน | MRA, ANN CSA |
| ทัสมาเนีย | กรมประเมินราคาทรัพย์สิน | MRA, AEP |
| นิวซีแลนด์ | กรมประเมินราคาทรัพย์สิน | MRA |
| สิงคโปร์ | สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน | Indexation |
| ฮ่องกง | กรมประเมินราคาและภาษีท้องถิ่น | MRA, Indexation |
| มาเลเซีย | สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน | Expert |
| สหรัฐอเมริกา | สำนักงานประเมินภาษีทรัพย์สิน | MRA, AEP, CSA |
| บริติชโคลัมเบีย | สำนักงานกลางประเมินภาษีทรัพย์สิน | MRA |
| เนเธอร์แลนด์ | - | CSA |
4. CAMA ในประเทศไทย
สำนักประเมินราคาทรัพย์สินได้ริเริ่มนำคอมพิวเตอร์มาช่วยประเมินราคา ทรัพย์สินครั้งแรกเมื่อปี 2542 ในเขตพื้นที่ลาดพล้าว(บางส่วน) และขยายเต็มพื้นที่ในปี 2544 ภายใต้โครงการพัฒนาที่ดินและเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ การประเมินราคาที่ดินได้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาราคาตลาดสำหรับประเมินราคา คราวละมากแปลง ประกอบด้วยเทคนิค 4 วิธี คือ MRA model, Weighted MRA Model, Comparison Adjustment Model และ Nearest Neighbour Model และสรุปว่าเทคนิคที่เอื้อต่อการควบคุมคุณภาพงานประเมินราคาตามหลักสากลมาก ที่สุดคือวิธี Comparison Adjustment Model มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินออกมาจะเป็นมูลค่ารวมที่ดินพร้อมและสิ่งปลูกสร้าง หลังจากได้มีการปรึกษาหารือกับกรมที่ดินว่าสามารถนำราคาประเมินราคาที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างไปใช้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ได้หรือไม่ ปรากฏว่าตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ พ.ศ. 2530 ได้กำหดให้แยกราคาประเมินที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างออกจากกัน ส่วนขนาดและสิ่งปลูกสร้างเจ้าหน้าที่คำนวณราคาทุนทรัพย์จะต้องใช้วิธีสอบถาม ขอจดทะเบียนเท่านั้น เทคนิคที่ได้ริเริ่มไว้จึงต้องรอให้มีพระราชบัญญัติประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ก่อนจึงจะสามารถนำไปใช้ได้
ปี 2544 สำนักประเมินราคาทรัพย์สินได้ทดลองจัดทำระบบ GIS เพื่อจัดกลุ่มทรัพย์สินเพื่ออำนวยความสะดวกในการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงรอบถัดไป (Revaluation เช่นกลุ่มพาณิชยกรรมใช้รหัส B01-B61 กลุ่มที่อยู่อาศัยใช้รหัส R01-R92 แต่ละกลุ่มจะแยกพื้นที่โดยใช้สีเป็นสัญลักษณ์
ปี 2546 ได้มีการพัฒนาระบบการประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความ โปร่งใส และความพร้อมในการให้ตรวจสอบโดยนำระบบ CAMA มาใช้ประเมินที่ดินเพียงอย่างเดียว (Land Value) โดยใช้แนวทางในอดีตของประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ออสเตรเลีย และ นิวซีแลนด์ ซึ่งกำหนดให้กำหนดมูลค่าที่ดินแปลงมาตรฐาน (Standard lot) ที่ความลึกมาตรฐาน (Standard Depth) เป็นมูลค่าต่อตารางวา ซึ่งเรียกว่ามูลค่าถนน (Street Value) และได้สร้างตารางอัตราส่วนมูลค่าที่ดินต่อหน่วยตามระยะความลึก (Decrease Ratio by Depth: DRBD) และตารางปรับแก้รูปแปลงที่ไม่ปกติ (Modification Ratio) เพื่อคำนวณราคาที่ดินเป็นรายแปลงด้วยคอมพิวเตอร์โปรแกรม Microsoft Access เมื่อประมวลผลเสร็จก็จะโอนประเมินที่ดินรายแปลงเข้าสู่ฐานข้อมูล (โดยไม่ต้องกรอกด้วยมือ) ที่พร้อมจะจัดพิมพ์บัญชีกำหนดราคาประเมินเพื่อประกาศใช้ต่อไป
ปี 2547 กรมธนารักษ์ได้วางแผนยุทธศาสตร์ที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินราย แปลงออกไปให้ครอบคลุมทั่วประเทศภายใน 12 ปี นับเป็นเป้าหมายที่ท้ายสำนักประเมินราคาทรัพย์สินเป็นอย่างมากด้วยอัตรา กำลังที่มีอยู่เพียง 200 คน และคาดว่ารัฐบาลจะสนับสนุนกำลังคนเพิ่มเพียงไม่เกิน 100 คนในปี 2548 เมื่อกำลังคนมีอยู่อย่างจำกัดที่จะต้องทำเป้าหมายตามยุทธศาสตร์แต่ต้องไม่ ลืมงานรอง ที่ตามมาคือการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงทุกๆ 4 ปี ซึ่งในอดีตต้องใช้อัตรากำลังพอๆกับการขยายพื้นที่ประเมินราคที่ดินรายแปลง กรมธนารักษ์ได้มีนโยบายให้สำนักประเมินราคาทรัพย์สินสร้างระบบการวัดผลผลิต (Productivity) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพให้มากขึ้นทั้งประเมินราคารายแปลงครั้งแรก (Valuation) และปรับราคาประเมินครั้งต่อไป (Revaluation) โดยเฉพาะภารกิจการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงกรมธนารักษ์มีนโยบายที่จะให้ ภาคเอกชนเข้ามาช่วยดำเนินการในบางขั้นตออน ได้แก่การจัดกลุ่มทรัพย์ (Stratification) ตามตลาดย่อย (Submarket) กำหนดแปลงที่ดินที่เป็นตัวแทนในแต่ละกลุ่ม (Benchmark) สร้างอัตราส่วนมูลค่าที่ดินทุกแปลงในตลาดย่อยกับแปลงตัวแทน (Benchmarking Ratio) การวิเคราะห์อัตราเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละกลุ่มโดยเทคนิค A/S Ratio Study เพื่อสร้างดัชนีปรับราคา (Indexing) แล้วเขียนคำสั่งปรับราคาประเมินในฐานข้อมูล การวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินจะเป็นการวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ซึ่งเป็นกระบวนการบนระบบ GIS
สำนักประเมินราคาทรัพย์สินได้ริเริ่มนำคอมพิวเตอร์มาช่วยประเมินราคา ทรัพย์สินครั้งแรกเมื่อปี 2542 ในเขตพื้นที่ลาดพล้าว(บางส่วน) และขยายเต็มพื้นที่ในปี 2544 ภายใต้โครงการพัฒนาที่ดินและเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ การประเมินราคาที่ดินได้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาราคาตลาดสำหรับประเมินราคา คราวละมากแปลง ประกอบด้วยเทคนิค 4 วิธี คือ MRA model, Weighted MRA Model, Comparison Adjustment Model และ Nearest Neighbour Model และสรุปว่าเทคนิคที่เอื้อต่อการควบคุมคุณภาพงานประเมินราคาตามหลักสากลมาก ที่สุดคือวิธี Comparison Adjustment Model มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินออกมาจะเป็นมูลค่ารวมที่ดินพร้อมและสิ่งปลูกสร้าง หลังจากได้มีการปรึกษาหารือกับกรมที่ดินว่าสามารถนำราคาประเมินราคาที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างไปใช้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ได้หรือไม่ ปรากฏว่าตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ พ.ศ. 2530 ได้กำหดให้แยกราคาประเมินที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างออกจากกัน ส่วนขนาดและสิ่งปลูกสร้างเจ้าหน้าที่คำนวณราคาทุนทรัพย์จะต้องใช้วิธีสอบถาม ขอจดทะเบียนเท่านั้น เทคนิคที่ได้ริเริ่มไว้จึงต้องรอให้มีพระราชบัญญัติประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ก่อนจึงจะสามารถนำไปใช้ได้
ปี 2544 สำนักประเมินราคาทรัพย์สินได้ทดลองจัดทำระบบ GIS เพื่อจัดกลุ่มทรัพย์สินเพื่ออำนวยความสะดวกในการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงรอบถัดไป (Revaluation เช่นกลุ่มพาณิชยกรรมใช้รหัส B01-B61 กลุ่มที่อยู่อาศัยใช้รหัส R01-R92 แต่ละกลุ่มจะแยกพื้นที่โดยใช้สีเป็นสัญลักษณ์
ปี 2546 ได้มีการพัฒนาระบบการประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความ โปร่งใส และความพร้อมในการให้ตรวจสอบโดยนำระบบ CAMA มาใช้ประเมินที่ดินเพียงอย่างเดียว (Land Value) โดยใช้แนวทางในอดีตของประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ออสเตรเลีย และ นิวซีแลนด์ ซึ่งกำหนดให้กำหนดมูลค่าที่ดินแปลงมาตรฐาน (Standard lot) ที่ความลึกมาตรฐาน (Standard Depth) เป็นมูลค่าต่อตารางวา ซึ่งเรียกว่ามูลค่าถนน (Street Value) และได้สร้างตารางอัตราส่วนมูลค่าที่ดินต่อหน่วยตามระยะความลึก (Decrease Ratio by Depth: DRBD) และตารางปรับแก้รูปแปลงที่ไม่ปกติ (Modification Ratio) เพื่อคำนวณราคาที่ดินเป็นรายแปลงด้วยคอมพิวเตอร์โปรแกรม Microsoft Access เมื่อประมวลผลเสร็จก็จะโอนประเมินที่ดินรายแปลงเข้าสู่ฐานข้อมูล (โดยไม่ต้องกรอกด้วยมือ) ที่พร้อมจะจัดพิมพ์บัญชีกำหนดราคาประเมินเพื่อประกาศใช้ต่อไป
ปี 2547 กรมธนารักษ์ได้วางแผนยุทธศาสตร์ที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินราย แปลงออกไปให้ครอบคลุมทั่วประเทศภายใน 12 ปี นับเป็นเป้าหมายที่ท้ายสำนักประเมินราคาทรัพย์สินเป็นอย่างมากด้วยอัตรา กำลังที่มีอยู่เพียง 200 คน และคาดว่ารัฐบาลจะสนับสนุนกำลังคนเพิ่มเพียงไม่เกิน 100 คนในปี 2548 เมื่อกำลังคนมีอยู่อย่างจำกัดที่จะต้องทำเป้าหมายตามยุทธศาสตร์แต่ต้องไม่ ลืมงานรอง ที่ตามมาคือการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงทุกๆ 4 ปี ซึ่งในอดีตต้องใช้อัตรากำลังพอๆกับการขยายพื้นที่ประเมินราคที่ดินรายแปลง กรมธนารักษ์ได้มีนโยบายให้สำนักประเมินราคาทรัพย์สินสร้างระบบการวัดผลผลิต (Productivity) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพให้มากขึ้นทั้งประเมินราคารายแปลงครั้งแรก (Valuation) และปรับราคาประเมินครั้งต่อไป (Revaluation) โดยเฉพาะภารกิจการปรับราคาประเมินที่ดินรายแปลงกรมธนารักษ์มีนโยบายที่จะให้ ภาคเอกชนเข้ามาช่วยดำเนินการในบางขั้นตออน ได้แก่การจัดกลุ่มทรัพย์ (Stratification) ตามตลาดย่อย (Submarket) กำหนดแปลงที่ดินที่เป็นตัวแทนในแต่ละกลุ่ม (Benchmark) สร้างอัตราส่วนมูลค่าที่ดินทุกแปลงในตลาดย่อยกับแปลงตัวแทน (Benchmarking Ratio) การวิเคราะห์อัตราเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละกลุ่มโดยเทคนิค A/S Ratio Study เพื่อสร้างดัชนีปรับราคา (Indexing) แล้วเขียนคำสั่งปรับราคาประเมินในฐานข้อมูล การวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินจะเป็นการวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ซึ่งเป็นกระบวนการบนระบบ GIS
5. การเตรียมความพร้อมเพื่อนำระบบ CAMA-GIS มาใช้
กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับยุทธศาสตร์ของกรมธนารักษ์ด้านขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินรายแปลงทั่วประทศ คือ นำระบบ CAMA-GIS มาใช้จึงต้องเตรียมความพร้อมอย่างน้อย 3 ด้าน คือแผนที่และข้อมูลทะเบียนที่ดินระบบดิจิทัล ฐานข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสร้างความเชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาคราวละมากแปลง
5.1 ระบบแผนที่และข้อมูลที่ระบบดิจิทัล การประเมินราคาที่ดินรายแปลงจะต้องอาศัยแผนที่แสดงรูปแปลงที่ดินจากกรม ที่ดิน เรียกว่า "แผนที่ระวาง"ซึ่งขณะนี้ยังมี 2 ระบบคือ แผนที่ระวางศูนย์กำเนิดมาตราส่วน 1:4000 จัดทำบนกระดาษบุด้วยผ้าสภาพชำรุดเป็นส่วนมาก เมื่อมีการแบ่งแปลงที่ดินเล็กลงเรื่อยๆจะไม่สามารถลงในแผนที่แผนที่แผ่นเดิม ได้จึงต้องมีแผ่นขยายแนบไว้ด้านหลังแผนที่ดังกล่าวตอบสนองวัตถุประสงค์หลัก เพื่อออกโฉนดที่ดินเท่านั้น แต่ไม่เหมาะที่จะใช้ประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อใช้ในการจัดเก็บภาษีของเทศบาลและองค์กรบริหารส่วนตำบล กรมการปกครองและกรมที่ดินจึง ตกลงกันมอบสำเนาแผนที่ระวางศูนย์กำเนิดให้ท้องถิ่นให้ท้องถิ่นไปจัดทำแผนที่ ภาษีโดยใช้มาตราส่วน 1:1000 โดยรวมที่ดินทุกแปลงไว้ในแผ่นเดียว แต่ปัญหาที่ตามมาคือท้องถิ่นไม่มีอัตรากำลังที่เพียงพอที่จะปรับปรุบแผนที่ ให้เป็นปัจจุบัน สำนักประเมินราคาทรัพย์สินเองก็ได้อาศัยแผนที่ภาษีของท้องถิ่นอื่นมาใช้ เป็นแผนที่ประกอบบัญชีราคาประเมินที่ดินรายบล็อก แต่ไม่สามารถนำมาใช้ประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพราะจำนวนแปลงที่ดินไม่ครบ ถ้วนจากโครงการนำร่องประเมินราคาที่ดินรายแปลงเขตเทศบาลเมืองบางบัวทอง (2546) พบว่าแผนที่ภาษีจำนวนที่ดิน 8,000 แปลง แต่ความจริงมีถึง 19,000 แปลง
ระหว่างปี 2528-2547 กรมที่ดินได้มีโครงการเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศภายใน 20 ปี ได้เปลี่ยนระบบแผนที่ระวางศูนย์กำเนิดมาเป็นระวางแผนที่ ยู.ที.เอ็ม. (Universal Transverse Mercator: UTM) โดยเน้นพื้นที่นอกเขตชุมชนเป็นหลัก ส่วนในเขตชุมชนเพียงบางแห่งเท่านั้นที่ได้ปรับปรุงระวางศูนย์กำเนิดให้เป็น ระวาง ยู.ที.เอ็ม. เช่น กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปัญหาที่ตามมาคือพื้นที่ชุมชนเมืองที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคารายแปลง ต้องมีระวาง ยู.ที.เอ็ม. และมีข้อมูลทะเบียนที่ดินเป็นดิจิทัลไม่เพียงพอที่จะขยายพื้นที่ออกไปตาม ยุทธศาสตร์ ความจริงกรมที่ดินได้เริ่มเห็นความสำคัญของแผนที่ ระวาง ยู.ที.เอ็ม. ว่าเป็นข้อมูลพื้นฐานสำคัญในการพัฒนาประเทศ จึงได้ของบประมานเพื่อดำเนินการจัดทำศูนย์ข้อมูลที่ดิน (Land Information System) ประกอบด้วยแผนงานจัดทำแผนที่ระวางจากกระดาษเป็นดิจิทัล และนำเข้าข้อมูลทะเบียนที่ดินทุกแปลงในคอมพิวเตอร์โดยของบประมาณ 8,000 ล้านบาทได้อนุมัติเพียง 182 ล้านบาทเพื่อให้ทำต้นแบบที่จังหวัดเชียงใหม่ในปี 2547-2548 ส่วนที่เหลือให้กลับไปบูรณาการระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อไม่ให้ซ้ำ ซ้อนกัน จึงได้เกิดโครงการจัดทำข้อมูลที่ดินแบบบูรณาการ (Integrated Land Information System) ระหว่าง 4 หน่วยงานคือ กรมที่ดิน กรมธนารักษ์ กรมโยธาธิการและผังเมือง และการส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น ขณะนี้ได้แต่งตั้งคณะทำงานร่วมแล้วอยู่ระหว่างจัดทำบันทึกข้อตกลงร่วมกันและ เสนอแผนงานไปยังรัฐบาลเพื่อขออนุมัติบประมาณร่วมทั้ง 4 กรมในคราวเดียวกัน และ ได้กำหนดเวลาแล้วเสร็จไม่เกิน 5 ปี
5.2 ระบบข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ กรมธนารักษ์และกรมที่ดินได้บันทึกข้อตกลงว่าด้วยข้อมูลเพื่อเช่าจัดทำบัญชี กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เมื่อเดือนเมษายน 2547ข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งในข้อตกลงนั้น กรมธนารักษ์ได้อำนวยความสะดวกให้กรมที่ดิน โดยจัดพิมพ์แบบบันทึกการประเมินราคาทรัพย์สิน (ทด.86) แบบสำเนาในตัวส่งให้สำนักงานที่ดินใช้ปีละประมาน 700,000 แปลง เฉพาะการจดทะเบียนซื้อขายเท่านั้น แบบพิมพ์ดังกล่าวได้เริ่มใช้ในเดือนเมษายน 2547 สำนักกรมที่ดินจำกัดเป็นผู้รวบรวมสำเนาส่งมอบให้สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ เป็นรายเดือนเพื่อนำเข้าข้อมูลในระบบคอมพิวเตอร์ของธนารักษ์พื้นที่ แล้วส่งข้อมูล On-Line ผ่านระบบ VPN มาจัดเก็บในฐานข้อมูลของกรมธนารักษ์เมื่อมารวมกับ GIS ก็จะสามารถวิเคราะห์ติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์และพัฒนา CAMA-GIS ต่อไป
5.3 การสร้างความเชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาคราวละมากแปลง กรมธนารักษ์จะแสดงความร่วมมือกับภาคเอกชนภายในประเทศ และองค์กรระหว่างประเทศที่มีความเชี่ยวชาญด้านดังกล่าวซึ่งในเดือนกรกฎาคมจะ เชิญภาคเอกชนภายในประเทศที่มีความเชี่ยวชาญด้านGIS และ CAMA มาชี้แจงแนวนโยบายของกรมธนารักษ์ที่จะให้ภาคเอกชนเข้าร่วมงานประเมินรา ที่ดินรายแปลงและปลายเดือนสิงหาคมจะส่งผู้บริหารระดับสูงของกรมธนารักษ์เข้า ร่วมประชุม IAAO's70 annual International Conference on Assessment Administration ที่นครบอสตัน สหรัฐอเมริกา
กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับยุทธศาสตร์ของกรมธนารักษ์ด้านขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินรายแปลงทั่วประทศ คือ นำระบบ CAMA-GIS มาใช้จึงต้องเตรียมความพร้อมอย่างน้อย 3 ด้าน คือแผนที่และข้อมูลทะเบียนที่ดินระบบดิจิทัล ฐานข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสร้างความเชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาคราวละมากแปลง
5.1 ระบบแผนที่และข้อมูลที่ระบบดิจิทัล การประเมินราคาที่ดินรายแปลงจะต้องอาศัยแผนที่แสดงรูปแปลงที่ดินจากกรม ที่ดิน เรียกว่า "แผนที่ระวาง"ซึ่งขณะนี้ยังมี 2 ระบบคือ แผนที่ระวางศูนย์กำเนิดมาตราส่วน 1:4000 จัดทำบนกระดาษบุด้วยผ้าสภาพชำรุดเป็นส่วนมาก เมื่อมีการแบ่งแปลงที่ดินเล็กลงเรื่อยๆจะไม่สามารถลงในแผนที่แผนที่แผ่นเดิม ได้จึงต้องมีแผ่นขยายแนบไว้ด้านหลังแผนที่ดังกล่าวตอบสนองวัตถุประสงค์หลัก เพื่อออกโฉนดที่ดินเท่านั้น แต่ไม่เหมาะที่จะใช้ประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อใช้ในการจัดเก็บภาษีของเทศบาลและองค์กรบริหารส่วนตำบล กรมการปกครองและกรมที่ดินจึง ตกลงกันมอบสำเนาแผนที่ระวางศูนย์กำเนิดให้ท้องถิ่นให้ท้องถิ่นไปจัดทำแผนที่ ภาษีโดยใช้มาตราส่วน 1:1000 โดยรวมที่ดินทุกแปลงไว้ในแผ่นเดียว แต่ปัญหาที่ตามมาคือท้องถิ่นไม่มีอัตรากำลังที่เพียงพอที่จะปรับปรุบแผนที่ ให้เป็นปัจจุบัน สำนักประเมินราคาทรัพย์สินเองก็ได้อาศัยแผนที่ภาษีของท้องถิ่นอื่นมาใช้ เป็นแผนที่ประกอบบัญชีราคาประเมินที่ดินรายบล็อก แต่ไม่สามารถนำมาใช้ประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพราะจำนวนแปลงที่ดินไม่ครบ ถ้วนจากโครงการนำร่องประเมินราคาที่ดินรายแปลงเขตเทศบาลเมืองบางบัวทอง (2546) พบว่าแผนที่ภาษีจำนวนที่ดิน 8,000 แปลง แต่ความจริงมีถึง 19,000 แปลง
ระหว่างปี 2528-2547 กรมที่ดินได้มีโครงการเร่งรัดออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศภายใน 20 ปี ได้เปลี่ยนระบบแผนที่ระวางศูนย์กำเนิดมาเป็นระวางแผนที่ ยู.ที.เอ็ม. (Universal Transverse Mercator: UTM) โดยเน้นพื้นที่นอกเขตชุมชนเป็นหลัก ส่วนในเขตชุมชนเพียงบางแห่งเท่านั้นที่ได้ปรับปรุงระวางศูนย์กำเนิดให้เป็น ระวาง ยู.ที.เอ็ม. เช่น กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปัญหาที่ตามมาคือพื้นที่ชุมชนเมืองที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคารายแปลง ต้องมีระวาง ยู.ที.เอ็ม. และมีข้อมูลทะเบียนที่ดินเป็นดิจิทัลไม่เพียงพอที่จะขยายพื้นที่ออกไปตาม ยุทธศาสตร์ ความจริงกรมที่ดินได้เริ่มเห็นความสำคัญของแผนที่ ระวาง ยู.ที.เอ็ม. ว่าเป็นข้อมูลพื้นฐานสำคัญในการพัฒนาประเทศ จึงได้ของบประมานเพื่อดำเนินการจัดทำศูนย์ข้อมูลที่ดิน (Land Information System) ประกอบด้วยแผนงานจัดทำแผนที่ระวางจากกระดาษเป็นดิจิทัล และนำเข้าข้อมูลทะเบียนที่ดินทุกแปลงในคอมพิวเตอร์โดยของบประมาณ 8,000 ล้านบาทได้อนุมัติเพียง 182 ล้านบาทเพื่อให้ทำต้นแบบที่จังหวัดเชียงใหม่ในปี 2547-2548 ส่วนที่เหลือให้กลับไปบูรณาการระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อไม่ให้ซ้ำ ซ้อนกัน จึงได้เกิดโครงการจัดทำข้อมูลที่ดินแบบบูรณาการ (Integrated Land Information System) ระหว่าง 4 หน่วยงานคือ กรมที่ดิน กรมธนารักษ์ กรมโยธาธิการและผังเมือง และการส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น ขณะนี้ได้แต่งตั้งคณะทำงานร่วมแล้วอยู่ระหว่างจัดทำบันทึกข้อตกลงร่วมกันและ เสนอแผนงานไปยังรัฐบาลเพื่อขออนุมัติบประมาณร่วมทั้ง 4 กรมในคราวเดียวกัน และ ได้กำหนดเวลาแล้วเสร็จไม่เกิน 5 ปี
5.2 ระบบข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ กรมธนารักษ์และกรมที่ดินได้บันทึกข้อตกลงว่าด้วยข้อมูลเพื่อเช่าจัดทำบัญชี กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เมื่อเดือนเมษายน 2547ข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งในข้อตกลงนั้น กรมธนารักษ์ได้อำนวยความสะดวกให้กรมที่ดิน โดยจัดพิมพ์แบบบันทึกการประเมินราคาทรัพย์สิน (ทด.86) แบบสำเนาในตัวส่งให้สำนักงานที่ดินใช้ปีละประมาน 700,000 แปลง เฉพาะการจดทะเบียนซื้อขายเท่านั้น แบบพิมพ์ดังกล่าวได้เริ่มใช้ในเดือนเมษายน 2547 สำนักกรมที่ดินจำกัดเป็นผู้รวบรวมสำเนาส่งมอบให้สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ เป็นรายเดือนเพื่อนำเข้าข้อมูลในระบบคอมพิวเตอร์ของธนารักษ์พื้นที่ แล้วส่งข้อมูล On-Line ผ่านระบบ VPN มาจัดเก็บในฐานข้อมูลของกรมธนารักษ์เมื่อมารวมกับ GIS ก็จะสามารถวิเคราะห์ติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์และพัฒนา CAMA-GIS ต่อไป
5.3 การสร้างความเชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาคราวละมากแปลง กรมธนารักษ์จะแสดงความร่วมมือกับภาคเอกชนภายในประเทศ และองค์กรระหว่างประเทศที่มีความเชี่ยวชาญด้านดังกล่าวซึ่งในเดือนกรกฎาคมจะ เชิญภาคเอกชนภายในประเทศที่มีความเชี่ยวชาญด้านGIS และ CAMA มาชี้แจงแนวนโยบายของกรมธนารักษ์ที่จะให้ภาคเอกชนเข้าร่วมงานประเมินรา ที่ดินรายแปลงและปลายเดือนสิงหาคมจะส่งผู้บริหารระดับสูงของกรมธนารักษ์เข้า ร่วมประชุม IAAO's70 annual International Conference on Assessment Administration ที่นครบอสตัน สหรัฐอเมริกา
การใช้โปรแกรมสารสนเทศภูมิศาตร์
นายวีระพงษ์ บุญญานุสนธิ์
ผู้อำนวยการกองนิติการ กรมโยธาธิการและผังเมือง
นายวีระพงษ์ บุญญานุสนธิ์
ผู้อำนวยการกองนิติการ กรมโยธาธิการและผังเมือง
งานพัฒนาเมืองที่ดี เริ่มต้นที่การวางผังและวางแผน (Planning) เมื่อมีการวางผังและวางแผนแล้วจะต้องมีการจัดลำดับความสำคัญก่อนหลัง (Priority) ในการพัฒนา จึงนำมาจัดทำแผนปฏิบัติการ (Strategy Planning) และลงมือพัฒนา (Development)
กรมโยธาธิการและผังเมือง และเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจหน้าที่ในการวางและจัดทำผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ซึ่งกรมฯ ได้เริ่มนำระบบ (G.I.S) มาใช้ในการวางและจัดทำผังเมืองโดยเริ่มโครงการตั้งแต่ปี 2540 ซึ่งได้มีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาออกแบบระบบและพัฒนาวิชาการวางผังเมืองโดยการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศภูมิศาสตร์ (G.I.S) ดังนี้
1. กระบวนการวางผังเมืองด้วยระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์
2. การออกแบบฐานข้อมูลเพื่อการวางผังเมือง
3. การออกแบบระบบโปรแกรมปะยุกต์
4. คู่มือการใช้งานและฝึกอบรมโปรแกรมประยุกต์เพื่อการวางผังเมือง
เมื่อกรมฯ ได้พัฒนารูปแบบวิธีการวางและจัดทำผังเมืองโดยระบบ G.I.S ครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากระบบดังกล่าวคือ
1. ประโยชน์ต่างหน่วยงานภาครัฐ
1. กระบวนการวางผังเมืองด้วยระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์
2. การออกแบบฐานข้อมูลเพื่อการวางผังเมือง
3. การออกแบบระบบโปรแกรมปะยุกต์
4. คู่มือการใช้งานและฝึกอบรมโปรแกรมประยุกต์เพื่อการวางผังเมือง
เมื่อกรมฯ ได้พัฒนารูปแบบวิธีการวางและจัดทำผังเมืองโดยระบบ G.I.S ครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากระบบดังกล่าวคือ
1. ประโยชน์ต่างหน่วยงานภาครัฐ
| - ส่วนกลาง หน่วยงานของรัฐซึ่งเป็นผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินและผู้ใช้ข้อมูลดังกล่าวในการพัฒนา เช่น หน่วยงานจัดทำสาธารณูปโภคและสาธารณูปการและบริการสาธารณะต่าง ๆ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน | ||
| - ส่วนภูมิภาค |  | จังหวัด อำเภอ |
| - องค์กรของรัฐต่าง ๆ--การเคหะแห่งชาติ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด กรมโรงงานอุตสาหกรรม | ||
| - องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น | ||
2. ภาคเอกชน
- ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
- ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
นายทรงเดช ดารามาศ
ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ระบบ GIS (Geographic Information System)ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ระบบ GIS (Geographic Information System) กล่าวอย่างง่าย คือ การนำข้อมูลแผนที่ที่เป็น Digital มาเชื่อมกับข้อมูลที่เป็นตัวอักษร (Text) และข้อมูลที่เป็นรูปภาพ สามารถเชื่อมโยงถึงกันได้ แสดงผลเชื่อมต่อกันได้
งานประเมินค่าทรัพย์สิน
งานประเมินค่าทรัพย์สิน ที่จะสามารถสะท้อนมูลค่าของทรัพย์สินได้ดี จะต้องประกอบด้วย
1. บุคลากร ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องเป็นผู้ที่มีความรู้ และมีประสบการณ์ด้านการประเมิน
2. วิธีการประเมิน ต้องเป็นวิธีการที่เป็นสากล เหมาะสมที่จะใช้กับทรัพย์สินที่จะประเมิน
3. ข้อมูลประกอบการประเมิน การประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีข้อมูลประกอบการประเมิน
การนำระบบ GIS มาใช้ในงานประเมินค่าทรัพย์สินงานประเมินค่าทรัพย์สิน ที่จะสามารถสะท้อนมูลค่าของทรัพย์สินได้ดี จะต้องประกอบด้วย
1. บุคลากร ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องเป็นผู้ที่มีความรู้ และมีประสบการณ์ด้านการประเมิน
2. วิธีการประเมิน ต้องเป็นวิธีการที่เป็นสากล เหมาะสมที่จะใช้กับทรัพย์สินที่จะประเมิน
3. ข้อมูลประกอบการประเมิน การประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีข้อมูลประกอบการประเมิน
1. ข้อมูลในระบบ GIS กับงานประเมินค่าทรัพย์สิน การนำระบบ GIS มาใช้ในงานประเมินค่าทรัพย์สิน สามารถทำได้ดังนี้
1.1 ตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมิน และตำแหน่งที่ตั้งของข้อมูลประกอบการประเมิน ในการประเมิน ผู้ประเมินจะต้องทราบตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมิน ว่าตั้งอยู่ที่ใด มีสภาพแวดล้อมต่าง ๆ เป็นอย่างไร และในบริเวณใกล้เคียงมีข้อมูลประกอบการประเมินอย่างไรบ้าง ระบบ GIS สามารถแสดงตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สินที่จะประเมินและแสดงตำแหน่งที่ตั้งของข้อมูลประกอบการประเมินได้
1.2 รายละเอียดของข้อมูลที่จะใช้ประกอบการประเมิน ระบบ GIS สามารถเก็บข้อมูลรายละเอียดของข้อมูล รายละเอียดของข้อมูลที่จะใช้ประเมินเป็นคำบรรยายที่เป็นตัวอักษรได้ (TEXT) ตามที่กำหนด ทำให้ผู้ประเมินทราบรายละเอียดต่าง ๆ ของข้อมูลที่จะใช้ประกอบการประเมินได้
1.3 ภาพถ่ายหรือผังแปลงคงหรือผังโครงการของทรัพย์สินที่จะประเมิน ระบบ GIS สามารถแสดงรายละเอียดของภาพถ่ายหรือผังแปลงคงหรือผังโครงการของทรัพย์สินที่ จะประเมินได้ ทำให้ผู้ประเมินทราบรายละเอียดของทรัพย์ได้ชัดเจนรวดเร็ว
การแสดงผลการค้นหาของระบบ GIS สามารถแสดงได้เป็นรายข้อมูลหรือเป็นชุดข้อมูล อย่างรวดเร็วและสามารถเชื่อมโยงกันได้ระหว่างข้อมูลแผนที่+ข้อมูลตัว อักษร+ข้อมูลรูปภาพหรือผังต่าง ๆ
2. การนำระบบ GIS มาใช้ในแต่ละขั้นตอนงานประเมิน
2.1 ก่อนออกสำรวจทรัพย์สินที่ประเมิน ระบบ GIS จะทำให้ผู้ประเมินสามารถเตรียมตัวก่อนออกไปประเมินได้ โดย
- ดูที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมินจากแผนที่ เพื่อไปให้ถูกที่ ไปถึงที่ตั้งทรัพย์ได้รวดเร็ว
- ดูข้อมูลราคาทรัพย์สินที่เคยประเมินแล้วในบริเวณใกล้เคียงกับที่ตั้งทรัพย์ที่จะประเมิน เพื่อประโยชน์ในการหาข้อมูลเพิ่มเติมในพื้นที่
2.2 เมื่อสำรวจทรัพย์มาแล้ว ในขั้นตอนประเมิน สามารถใช้ระบบ GIS ได้โดย
- Print แผนที่จากระบบ GIS เพื่อทำแผนที่แสดงตำแหน่งที่ตั้งทรัพย์สินที่จะประเมิน โดยไม่ต้องเขียนแผนที่ใหม่ หรือเขียนเพิ่มเติมเพียงเล็กน้อย
- หาข้อมูลที่จะใช้ประกอบการประเมินได้จากฐานข้อมูลที่จัดเก็บเอาไว้ในระบบ
- ใช้ Program การประเมินราคา ในการประเมินราคาทรัพย์สินได้
- ออก Report การประเมินราคาทรัพย์สินได้ จากการ Key ข้อมูลลงในระบบ
2.3 การอนุมัติรายงาน
- ส่งผลการประเมินตามระบบ Online ให้ผู้มีอำนาจ ตามลำดับชั้นตรวจสอบได้
- จัดเก็บเป็นฐานข้อมูลเพื่อการประเมินและการตรวจสอบต่อไป
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น