กฎมายที่ดิน

24-02-2012

กฎหมายที่ดิน ปี 2001

เป็นกฎหมายที่ปรับปรุงเนื้อหาให้เหมาะสมกับการลงทุนมากขึ้น โดยมีรายละเอียดด้านสิทธิในการถือครองที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดิน การเช่า/สัมปทานที่ดินของรัฐ และการเช่าซื้อ เป็นต้น กฎหมายฉบับนี้บังคับใช้ร่วมกับกฎหมายที่ดินปี 1992 โดยมีคณะกรรมการที่ดินระดับท้องถิ่นและคณะกรรมการที่ดินระดับประเทศ เป็นผู้รับผิดชอบภายใต้กฎหมายนี้

 

อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบ ข้อบังคับ ตลอดจนรายละเอียดการแก้ไขปรับปรุงเพิ่มเติมอยู่ระหว่างการ ดำเนินการของกระทรวงการพัฒนาที่ดิน การผังเมือง และการก่อสร้าง ซึ่งนักลงทุนจะต้องติดตามความคืบหน้าอยู่ตลอดเวลาเพื่อสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ควรได้

 

โครงสร้างการลงทุนในที่ดิน

ผู้ที่มีสิทธิในการถือครองที่ดินในกัมพูชา ได้แก่ ผู้ที่มีสัญชาติกัมพูชาและนิติบุคคลที่มีสิทธิเสมือนเป็นชาวกัมพูชา ซึ่งได้แก่นิติบุคคลที่มีชาวกัมพูชาถือหุ้นและมีสิทธิในการออกเสียงร้อยละ 51 ขึ้นไป นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่นิยมเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในระยะยาว (15 ปีขึ้นไป) การโดยขอสัมปทานจากภาครัฐ หรือการเป็นผู้ครองสิทธิรายย่อย (ร้อยละ 49) ในบริษัทที่มีชาวกัมพูชาเป็นเจ้าของ

 

ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือครองที่ดินตามกฎหมายของกัมพูชา แต่สามารถทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนระยะยาว ซึ่งอนุญาตให้มีการซื้อขายหรือเช่าต่อสัญญาเช่านั้นๆ หรือใช้ค้ำประกันการ กู้ยืมเพื่อการลงทุน สัญญาเช่าระยะยาว ต้องมีอายุของสัญญาอย่างน้อย 15 ปี ผู้เช่าสามารถสร้างสิ่งก่อสร้างในที่ดินนั้นๆได้ แต่เงื่อนไขสิทธิในสิ่งก่อสร้างดังกล่าวยังไม่มีการกำหนดในกฎหมาย

 

ณ ปัจจุบัน รัฐไม่มีสิทธิยึดคืนที่ดินที่เช่าเพื่อการลงทุนดังกล่าว ยกเว้นในกรณีที่ต้องใช้ที่ดินผืนนั้นเพื่อประโยชน์สาธารณะ แต่ต้องมีการจ่ายค่าเวนคืนที่เหมาะสมและยุติธรรม

 

การถือครองที่ดิน

กัมพูชาเพิ่งประกาศใช้กฎหมายการถือครองที่ดินเมื่อไม่นานมานี้ ดังนั้น นักลงทุนต่างชาติต้องศึกษาและทำความเข้าใจให้ถี่ถ้วนเกี่ยวกับการถือครอง หรือความเป็นเจ้าของที่ดินก่อนการเช่าทำธุรกิจ ที่ดินบางที่อาจเปิดโอกาสให้มีการถือครองได้ร้อยเปอร์เซนต์ ในขณะบางที่อาจให้ครอบครองเพื่อการทำกินหรือใช้ประโยชน์ชั่วคราวเท่า นั้น ซึ่งรัฐอาจยึดครองเมื่อใดก็ได้ ดังนั้นการทำความเข้าใจในเรื่องสิทธิการถือครองที่ดินแปลงนั้นๆ จึงเป็นสิ่งที่ควรทำ เพื่อรักษาผลประโยชน์ในการลงทุน

 

การปฎิรูปกฎหมายกรรมสิทธิที่ดิน

• ก่อนปี 1975 ภายใต้การปกครองของเขมรแดง ที่ดินอยู่ภายใต้การถือครองของรัฐทั้งหมด
• จากปี 1979 เป็นต้นมา หลังการล่มสลายของเขมรแดง ที่ดินเป็นของรัฐแต่อนุญาตให้มีการถือครองเพื่อประกอบอาชีพเกษตรกรรมและก่อ สร้างที่พักอาศัยได้ โดยรัฐบาลออกบัตรกรรมสิทธิถือครองที่ดินให้ผู้อยู่ อาศัยในที่ดินนั้นๆ
• ปี 1989 เริ่มอนุญาตให้มีการร้องกรรมสิทธิ์ถือครองที่ดินส่วนบุคคลได้ 

 

การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน

รัฐบาลกัมพูชารับรองสิทธิของแต่ละบุคคลในการใช้ที่ดินโดยการออก Certificate of Land Use and Procession ซึ่ง เทียบเท่ากับการมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินและทรัพย์สินที่อยู่บนที่ดินดัง กล่าว อย่างไรก็ตาม แม้ว่าใบรับรองแสดงความเป็นเจ้าของที่ออกอย่างเป็นทางการจะยังมีใช้อยู่ใน ปัจจุบัน แต่มีเจ้าของที่ดินน้อยรายที่ได้รับใบรับรองดังกล่าว ดังนั้น นักลงทุนจึงควรตรวจสอบก่อนเข้าไปลงทุนว่าเจ้าของที่ดินมีเอกสารแสดงความเป็น เจ้าของที่ยังใช้ได้อยู่ และได้ลงทะเบียนไว้กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในกัมพูชาแล้ว สิทธิประโยชน์ของนักลงทุนต่างชาติจะได้รับ แบ่งเป็น

  - หากเป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจะไม่มีข้อจำกัดด้านระยะเวลาในการเช่า

  - หากเป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นที่มีการกำหนดเวลาในการเช่าไว้ สามารถต่ออายุใหม่ได้

 

นอกจากนี้ กฎหมายการลงทุนฉบับใหม่ ยังอนุญาตให้นักลงทุนสามารถใช้ดินเป็นหลักประกันในการจดจำนอง รวมทั้งสามารถโอนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สินส่วนบุคคลที่ปลูกสร้างบนที่ดินแปลงดังกล่าวได้อีกด้วย แต่ต้องไม่เกินกำหนดเวลาในสัญญาเช่าที่ดิน
 

ประเด็นปัญหา

การอนุญาตให้มีการเรียกร้องสิทธิครอบครองที่ดินส่งผลให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เนื่องจากกฎหมายได้กำหนดให้การขอกรรมสิทธิ์ถือครองที่ดิน ต้องได้รับการลงลายมือชื่อยินยอมและเห็นพ้องต้องกันของผู้มีสิทธิ์ทุกๆคนใน ครอบครัว โดยการพิจารณาจะถือเอาสิทธิ์ในการถือตามบัตรกรรมสิทธิ์ที่รัฐเป็นผู้ออกให้

 

สถานการณ์ปัจจุบันของกรรมสิทธิ์ถือครองที่ดิน

หลังการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน ปี 2001 มีการออกเอกสารสิทธิ์ในการถือครองที่ดินเพิ่มขึ้น ซึ่งนักลงทุนสามารถตรวจสอบเอกสารสิทธิ์กับกระทรวงการพัฒนาที่ดิน การผังเมือง และการก่อสร้าง ก่อนตกลงเช่าที่ดินแปลงนั้นๆ

 

การใช้ที่ดินเป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันเงินกู้

ที่ดินที่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันเงินกู้ได้แก่ ที่ดินที่สามารถจำนองได้ที่มีโฉนดที่ดินตามกฎหมายเท่านั้น

 

การจำนองหรือโอนถ่ายกรรมสิทธิ์ในการเช่าที่ดินแบบระยะยาว

สามารถกระทำได้ โดยระยะเวลาในการจำนองหรือโอนถ่ายสิทธิ์นั้นต้องไม่เกินระยะเวลาตามสัญญาเช่าที่กระทำไว้

 

ที่ดินของรัฐ

ประกอบด้วยที่ดินสาธารณะ และที่ดินของรัฐ ซึ่งบุคคลทั่วไปไม่สามารถถือครองสิทธิ์ ขาย หรือให้เช่าได้ แต่เป็นที่ดินที่รัฐสามารถเปิดให้เอกชนเช่าในระยะยาวได้ (15 ปี ขึ้นไป) หรือซื้อขายได้ ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามกฎหมายพิเศษที่กำกับดูแลเป็นการเฉพาะ

 

การขาย ให้เช่า หรือ แลกเปลี่ยนที่ดินของรัฐ

รายละเอียด ตลอดจน กฎระเบียบ ขั้นตอนที่เกี่ยวข้องปรากฎอยู่ในประกาศนายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 129 (Sub Decree 129)

 

การให้เช่าพื้นที่สาธารณประโยชน์ของรัฐ     

พื้นที่ที่สามารถให้เช่า ต้องเป็นพื้นที่ที่อยู่ในรายการทรัพย์สินให้เช่าของรัฐ ซึ่งต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐ และต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลก่อนการให้เช่าทุกครั้ง โดยมีเงื่อนไขในการเช่า ดังนี้

   -ผู้เช่าจะต้องไม่เปลี่ยนแปลงหรือทำลายทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น

   -จะต้องไม่แก้ไขหรือปรับปรุงรายการใดที่เป็นอุปสรรคต่อการใช้ประโยชน์ของสาธารณะชน

 

การให้เช่าหรือขายที่ดินส่วนของรัฐ

เงื่อนไขต้องเป็นไปตามประกาศของกระทรวงเศรษฐกิจและการคลัง (MEF) และต้องเป็นการเปิดให้มีการประมูลอย่างเป็นทางการ ใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ในการตัดสิน การต่อรองราคาหรือเจรจาเงื่อนไขในการเช่าหรือซื้อจะกระทำได้ก็ต่อเมื่อ

1)      กระบวนการเปิดประมูลล้มเหลว

2)      ความพิเศษของพื้นที่ที่ต้องมีการตกลงเงื่อนไขหรือแนวปฎิบัติกับภาครัฐ

3)      มีผู้สนใจเช่าหรือซื้อเพียง 1 ราย

 

การแลกเปลี่ยนที่ดินส่วนของรัฐ

จะกระทำได้เมื่อที่ดินนั้นมีความเหมาะสมต่อการพัฒนาทางธุรกิจของเอกชน และเมื่อภาครัฐต้องการที่ดินในเขตอื่นๆ เพื่อการก่อสร้างอาคารสำนักงาน เงื่อนไขในการแลกเปลี่ยนปรากฏในประกาศนายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 129 (Sub Decree 129)

 

กรอบกฎหมายใหม่ในการให้สัมปทานที่ดินของรัฐ

ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2001 การให้สัมปทานที่ดินของรัฐ มีเหตุผล 3 ประการ คือ

                (1) เหตุผลทางสังคม

                (2) เหตุผลทางเศรษฐกิจ 

                (3) เหตุผลเพื่อการใช้ประโยชน์ การพัฒนา และการสำรวจต่างๆ

 

การให้สัมปทานที่ดินเพื่อกิจกรรมทางสังคม

กิจกรรมทางสังคมที่รัฐจะให้สัมปทานที่ดินต้องเป็นกิจกรรมก่อสร้างที่ อยู่อาศัยและกิจกรรมทางการเกษตร เท่านั้น และเฉพาะบุคคลสัญชาติกัมพูชาเท่านั้นที่มีสิทธิได้รับสัมปทานดังกล่าว

 

การให้สัมทานที่ดินเพื่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การใช้ประโยชน์ การพัฒนา และการสำรวจต่างๆ

นักลงทุนจากต่างประเทศที่สนใจสัมปทานที่ดินของรัฐเพื่อกิจกรรมทาง เศรษฐกิจสามารถยื่นขอรับสัมปทานจากหน่วยงานของรัฐที่ถือครองที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งหน่วยงานของรัฐจะขอความเห็นชอบจากกระทรวงการเศรษฐกิจและการคลัง ก่อนการยื่นขออนุมัติจากรัฐบาลต่อไป

 

กรอบกฎหมายใหม่ในการให้สัมปทานที่ดินของรัฐเพื่อการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

ปัจจุบันรัฐบาลอยู่ระหว่างการพิจารณากฎหมายการให้สัมปทานของรัฐ ซึ่งครอบคลุมการให้สัมปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานดังกล่าวด้วย

 

กฎหมายการให้สัมปทานของรัฐ

มีเป้าหมายเพื่ออำนวยความสะดวกในการให้สัมปทานเพื่อโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ มีเนื้อหาโดยย่อดังนี้

1) โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่มีสิทธิได้รับสัมปทานตามกฎหมายนี้ ได้แก่ 

- โครงการพัฒนา จำหน่ายและกระจายพลังงานไฟฟ้า
- คมนาคมขนส่ง เช่น ถนน สะพาน สนามบิน ท่าเรือ รางรถไฟ และคลอง
- น้ำประปาและการกำจัดน้ำเสีย
- โครงข่ายโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศ
- สิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งท่องเที่ยว
- โครงข่ายขนส่งก๊าซธรรมชาติและน้ำมัน
- การระบายและกำจัดขยะมูลฝอย
- ระบบบำบัดน้ำเสีย
- โครงสร้างพื้นฐานทางสาธารณสุข การศึกษา และการกีฬา
- โครงการก่อสร้างเขตเศรษฐกิจพิเศษและการเคหะ
- การชลประทานและโครงสร้างพื้นฐานทางเกษตรกรรม
- โครงการต่างๆ ที่กฎหมายฉบับอื่นๆ กำหนดให้ได้รับสัมปทานจากรัฐ

2)    การคัดเลือกผู้รับสัมปทาน

ทำการคัดเลือกผ่านระบบประมูลหรือระบบเจรจาต่อรอง ซึ่งเงื่อนไขและขั้นตอนต่างๆ อยู่ระหว่างการพิจารณาในกฎหมายลูก 

3)    สัญญาสัมปทาน

หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องจะต้องลงนามในสัญญาสัมปทานภายในเวลา 6 เดือนหลังทราบผลการคัดเลือกผู้รับสัมปทาน ซึ่งรูปแบบของสัญญาสัมปทานจะต้องใช้รูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง ดังนี้

• BOT (Build, Operate and Transfer)
• BLT (Build, Lease and Transfer)
• BTO (Build, Transfer and Operate)
• BOO (Build, Own and Operate)
• BOOT (Build, Own, Operate and Transfer)
• BCT (Build, Co-operate and Transfer)
• EOT (Expand, Operate and Transfer)
• MOT (Modernize, Operate and Transfer)
• MOO (Modernize, Own and Operate)
•  รูปแบบผสมอื่นๆ

 

กฎหมายดังกล่าวยังกำหนดรายละเอียดอื่นๆของสัญญา เช่น มาตรฐานของโครงการ สิทธิประโยชน์ที่ได้รับ การใช้บริการที่เกี่ยวข้อง การจ่ายเงิน ข้อผูกมัดสัญญา เป็นต้น โดยโครงการสัมปทานต้องมีอายุไม่เกิน 30 ปี ยกเว้นรัฐบาลมีความเห็นให้ต่อสัญญาสัมปทานออกไป